SEWA

By Nur Fadhila Amri, SE., Ak., M.Si Last updated 23 Okt 2024 3,285

Sewa merujuk pada suatu perjanjian di mana lessor (pemilik aset) memberikan hak kepada lessee (penyewa) untuk menggunakan aset tersebut selama periode waktu tertentu dengan imbalan pembayaran sewa.

Akuntansi sewa bertujuan untuk mencatat dan menyajikan transaksi sewa secara tepat dalam laporan keuangan, baik bagi lessor maupun lessee.

Definisi Sewa menurut PSAK 73:

Suatu kontrak dikatakan mengandung sewa apabila kontrak tersebut memberikan hak untuk mengendalikan penggunaan aset selama jangka waktu tertentu untuk dipertukarkan dengan suatu imbalan.

Pengendalian atas penggunaan aset berarti bahwa lessee memiliki hak untuk memperoleh secara substansial semua manfaat ekonomi dari penggunaan aset tersebut selama masa sewa.

Aspek-aspek Penting dalam Akuntansi Sewa:

Identifikasi Sewa:
- Tidak semua kontrak yang melibatkan penggunaan aset merupakan sewa.
- Penting untuk mengidentifikasi apakah suatu kontrak memenuhi definisi sewa.
- PSAK 73 memberikan panduan untuk mengidentifikasi apakah suatu kontrak mengandung sewa.
Klasifikasi Sewa:
- Sewa Pembiayaan: Lessee mengakui aset dan liabilitas sewa di neraca.
- Sewa Operasi: Lessee hanya mengakui beban sewa di laporan laba rugi.
Pengukuran:
- Menentukan nilai aset dan liabilitas yang diakui dalam sewa pembiayaan.
- Menghitung beban sewa yang diakui dalam sewa operasi.
Pengungkapan:
- Memberikan informasi yang memadai dalam catatan atas laporan keuangan tentang transaksi sewa.

PSAK 73:

Merupakan standar akuntansi di Indonesia yang mengatur tentang akuntansi sewa.
Memberikan panduan lengkap tentang bagaimana lessor dan lessee mencatat dan menyajikan transaksi sewa dalam laporan keuangan.

Tujuan Akuntansi Sewa:

Menyediakan informasi yang relevan dan andal tentang transaksi sewa.
Membantu pengguna laporan keuangan dalam mengevaluasi dampak transaksi sewa terhadap posisi keuangan, kinerja keuangan, dan arus kas entitas.

Berikut beberapa aspek yang perlu diperdalam:

1. Identifikasi Sewa:

PSAK 73 mengharuskan entitas untuk menilai apakah suatu kontrak mengandung sewa pada awal kontrak. Ini melibatkan penilaian apakah kontrak tersebut memberikan hak untuk mengendalikan penggunaan aset.

Faktor-faktor yang menunjukkan adanya pengendalian:

Hak untuk mengarahkan penggunaan aset: Lessee memiliki hak untuk menentukan bagaimana dan untuk tujuan apa aset tersebut digunakan.
Hak untuk memperoleh sebagian besar manfaat ekonomi dari penggunaan aset: Lessee menerima sebagian besar manfaat ekonomi yang dihasilkan dari penggunaan aset.
Hak untuk menggunakan aset: Lessee memiliki hak eksklusif untuk menggunakan aset selama masa sewa.

Contoh:

Sewa Gedung: Perusahaan menyewa gedung kantor selama 5 tahun. Perusahaan memiliki hak untuk menggunakan gedung tersebut sesuai kebutuhannya dan memperoleh manfaat ekonomi dari penggunaannya. Ini merupakan sewa.
Kontrak Jasa: Perusahaan mengontrak perusahaan lain untuk menyediakan layanan kebersihan. Perusahaan lain tersebut menentukan bagaimana layanan diberikan. Ini bukanlah sewa.

2. Klasifikasi Sewa:

Setelah diidentifikasi sebagai sewa, kontrak diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan atau sewa operasi.

Sewa Pembiayaan:

Secara substansial mengalihkan semua risiko dan manfaat yang terkait dengan kepemilikan aset kepada lessee.
Lessee mengakui aset dan liabilitas sewa di neraca.

Sewa Operasi:

Risiko dan manfaat yang terkait dengan kepemilikan aset tetap berada pada lessor.
Lessee hanya mengakui beban sewa di laporan laba rugi.

Faktor-faktor yang dipertimbangkan dalam klasifikasi:

Jangka waktu sewa dibandingkan dengan umur ekonomis aset.
Nilai kini pembayaran sewa dibandingkan dengan nilai wajar aset.
Apakah terdapat opsi bagi lessee untuk membeli aset pada akhir masa sewa.

3. Akuntansi untuk Lessee:

Sewa Pembiayaan:
- Pada awal sewa, lessee mengakui aset hak guna dan liabilitas sewa di neraca.
- Aset hak guna diamortisasi selama masa sewa.
- Liabilitas sewa dikurangi dengan pembayaran sewa.
Sewa Operasi:
- Lessee mengakui beban sewa secara sistematis selama masa sewa.

4. Akuntansi untuk Lessor:

Sewa Pembiayaan:
- Lessor menghilangkan aset yang disewakan dari neraca.
- Lessor mengakui piutang sewa.
Sewa Operasi:
- Lessor tetap mengakui aset yang disewakan di neraca.
- Lessor mengakui pendapatan sewa secara sistematis selama masa sewa.

5. Pengungkapan:

PSAK 73 mengharuskan entitas untuk mengungkapkan informasi yang relevan tentang transaksi sewa dalam catatan atas laporan keuangan. Ini termasuk:

Deskripsi portofolio sewa.
Informasi tentang aset yang disewakan dan diperoleh melalui sewa.
Jumlah yang diakui di laporan keuangan berkaitan dengan sewa.

Akuntansi sewa merupakan bagian penting dari akuntansi keuangan. Pemahaman yang baik tentang PSAK 73 diperlukan untuk mencatat dan menyajikan transaksi sewa secara akurat dan transparan. Akuntansi sewa merupakan topik yang kompleks. PSAK 73 memberikan panduan yang komprehensif, tetapi penerapannya dapat menantang.

Sewa Secara Umum

Sewa adalah suatu perjanjian dimana lessor memberikan kepada lessee hak untuk menggunakan suatu aset selama periode waktu yang disepakati. Sebagai inbalannya, lesse meakukan pembayaran atau serangkaian pembayaran kepada lessor. Suatu sewa diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan jika sewa tersebut mengalihkan secara substansial seluruh risiko dan manfaat yang terkait dengan kepemilikan aset. Suatu sewa diklasifikasikan sebagai sewa operasi jika sewa tidak mengalihkan secara substansial seluruh risiko dan manfaat yang terkait dengan kepemilikan aset.

Sewa adalah perjanjian kontrak antara lessee dan lessor. Perjanjian tersebut menetapkan bahwa lessee memiliki hak untuk menggunakan aset dan sebagai imbalannya harus melakukan pembayaran berkala kepada lessor, pemilik aset. Lessor adalah baik produsen aset atau perusahaan leasing independen. Jika lessor adalah perusahaan leasing independen, harus membeli aset dari produsen. Maka lessor memberikan aset kepada lessee, dan sewa mulai berlaku.

Situasi yang secara individual ataupun gabungan dapat juga menunjukkan bahwa sewa diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan adalah :

· Sewa mengalihkan kepemilikan aset kepada lessee pada akhir masa sewa;

· Lessee memiliki opsi untuk membeli aset pada harga yang cukup rendah dibandingkan nilai wajar pada tanggal opsi mulai dapat dilaksanakan, sehingga pada awal sewa dapat dipastikan bahwa opsi akan dilaksanakan;

· Masa sewa adalah untuk sebagian besar umur ekonomik aset meskipun hak milik tidak dialihkan;

· Pada awal sewa, nilai kini dari jumlah pembayaran sewa minimum secara substansial mendekati nilai wajar aset sewaan; dan

· Aset sewaan bersifat khusus dan hanya lessee yang dapat menggunakannya tanpa perlu modifikasi secara material.

Indikator dari situasi yang secara individual ataupun gabungan dapat juga menunjukkan bahwa sewa diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan adalah:

· Jika lessee dapat membatalkan sewa, maka rugi lessor yang terkait dengan pembatalan ditanggung oleh lessee;

· Untung atau rugi dari fluktuasi nilai wajar residu dibebankan kepada lessee (misalnya, dalam bentuk potongan harga rental dan yang setara dengan sebagian besar hasil penjualan residu pada akhir sewa); dan

· Lessee memiliki kemampuan untuk melanjutkan sewa untuk periode kedua dengan nilai rental yang secara substansial lebih rendah dari nilai pasar rental.

Sewa operasi

Bentuk sewa operasi memiliki beberapa karakteristik penting, diantaranya :
1. Sewa operasi biasanya tidak sepenuhnya diamortisasi. Maksudnya adalah bahwa pembayaran yang dipersyaratkan dalam persyaratan sewa tidak cukup untuk memulihkan biaya penuh dari aset lessor.
2. Sewa operasi biasanya membutuhkan lessor untuk menjaga dan menjamin aktiva sewa guna usaha.
3. Fitur yang paling menarik dari sewa operasi adalah pilihan pembatalan. Pilihan ini memberikan lessee hak untuk membatalkan kontrak sewa sebelum tanggal kedaluwarsa.

Sewa keuangan

Sewa keuangan adalah kebalikan dari sewa operasi, seperti yang terlihat dari karakteristik penting mereka :
1. Sewa keuangan tidak menyediakan untuk pemeliharaan atau layanan oleh lessor.
2. Sewa keuangan sepenuhnya diamortisasi.
3. Lessee biasanya memiliki hak untuk memperbaharui sewa kedaluwarsa.
4. Umumnya, sewa keuangan tidak dapat dibatalkan. Dengan kata lain, penyewa harus membuat semua pembayaran atau menghadapi risiko kebangkrutan.

Jual dan Sewa Balik

Sebuah penjualan dan penyewaan kembali terjadi ketika perusahaan menjual aset yang dimilikinya ke perusahaan lain dan setelah itu segera menyewa kembali. Dalam penjualan dan penyewaan kembali dua hal terjadi:
1. Penyewa menerima kas dari penjualan aset.
2. Lessee membuat pembayaran berkala, sehingga mempertahankan penggunaan aset.

Sewa Leveraged

Suatu sewa leverage adalah pengaturan tiga sisi antara lessee, lessor, dan pemberi pinjaman :
1. Seperti di Sewa lainnya, lessee menggunakan aset dan membuat pembayaran berkala.
2. Seperti di Sewa lainnya, lessor membeli aset, memberikan mereka kepada lessee, dan mengumpulkan pembayaran sewa. Namun, lessor menempatkan tidak lebih dari 40 sampai 50% dari harga pembelian.
3. Lender menyediakan pembiayaan yang tersisa dan menerima pembayaran bunga dari lessor.

Para pemberi pinjaman di sewa leverage biasanya menggunakan pinjaman nonrecourse. Ini berarti bahwa lessor tidak berkewajiban untuk pemberi pinjaman dalam kasus default. Namun, pemberi pinjaman dilindungi dalam dua cara :
1. Pemberi pinjaman memiliki hak gadai pertama pada aset.
2. Dalam hal kredit macet, pembayaran sewa dilakukan secara langsung ke pemberi pinjaman.

Lessor menempatkan hanya sebagian dari dana tapi mendapatkan pembayaran sewa dan semua manfaat pajak kepemilikan. Pembayaran sewa ini digunakan untuk membayar utang dari pinjaman nonrecourse. Manfaat lessee dalam pasar yang kompetitif, pembayaran sewa diturunkan ketika lessor menghemat pajak.

REFERENSI

Deloitte. (2017). PSAK 73: Leases – A comprehensive guide.
Ikatan Akuntan Indonesia. (2016). Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK) 73: Sewa. Jakarta: Dewan Standar Akuntansi Keuangan.
International Accounting Standards Board. (2016). IFRS 16: Leases. London: IASB.
Ismail, T., & Rahardjo, A. (2019). Analisis penerapan PSAK 73 tentang sewa pada perusahaan terbuka di Indonesia. Jurnal Akuntansi dan Keuangan, 21(1), 1-15.
Kieso, D. E., Weygandt, J. J., & Warfield, T. D. (2016). Intermediate Accounting (16th ed.). Hoboken, NJ: John Wiley & Sons.